Wir nähern uns nun Schritt für Schritt dem Ende unserer kleinen Serie. Nachdem wir uns die letzten beiden Male mit den Voraussetzungen für die Finanzierung bzw. der Auswahl der Immobilie beschäftigt haben, wollen wir uns diesmal nach einem kurzen Exkurs (Immobilie als Anlageobjekt) konkret der Finanzierung und deren Abwicklung zuwenden.
7. Exkurs: Anlageobjekt
Wir betrachten auch kurz den Fall, dass wir die Immobilie nicht selbst bewohnen wollen, sondern diese als Anlageobjekt dienen soll. Wenn das der Fall ist, dann muss der Aufwand, d.h. der Kaufpreis samt Kaufnebenkosten, Investitionen für Adaptierungen und die laufenden Kosten dem möglichen erzielbaren Mietpreis gegenübergestellt werden. Nur so lässt sich feststellen, ob der gewünschte Ertrag erwirtschaftet werden kann. Dabei sind für den erzielbaren Mietpreis die Lage der Immobilie und mögliche Mietzinsbeschränkungen mit zu berücksichtigen. Das ist aber ein nicht ganz einfaches Unterfangen und man sollte schon einen Fachmann zur Hand haben, um auch alle relevanten Kriterien zu berücksichtigen.
8. Nur der Vergleich macht sicher
Hat man nun endlich ein „Objekte der Begierde“ gefunden, geht´s daran die Finanzierung aufzustellen. Anzumerken ist noch, dass man die angesprochenen Punkte natürlich oft nicht so haarscharf trennen kann bzw. viele ineinandergreifen oder parallel ablaufen.
Aber weiter nun in unserem Procedere.
Wir wissen, dass wir uns die Immobilie leisten können (siehe Punkt 3), wir haben Eigenmittel aufgebaut und Vorkredite tunlichst vermieden bzw. in der Zwischenzeit getilgt. Damit sieht es für unser Finanzierungsvorhaben schon einmal richtig gut aus.
Nun haben wir auch das Objekt spezifiziert, eingehend besichtigt und die relevanten Unterlagen eingeholt. Es geht ans „Eingemachte“.
Auch wenn das Hausbankprinzip zunehmend an Bedeutung verliert, führt der nächste Weg viele der angehenden Käufer zuerst einmal direkt zur Hausbank. Viele gehen mit der Vorstellung dorthin, dass man schließlich schon lange ein guter Kunde ist und daher sicher das beste Angebot unterbreitet bekommt.
Und wenn man nicht vergleicht, erfährt man womöglich nie, dass dieses Hausbank-Angebot meist nur mittelmäßig ist.
Darum ist es ganz wichtig Angebote von verschiedenen Banken einzuholen. Wenn Sie einen unabhängigen Berater hinzugezogen haben, wird dieser das ohnehin für Sie tun, ansonsten sollten Sie selbst bei mehreren Banken anfragen. Auch wenn das aufwendig erscheint, rate ich Ihnen dringend zu diesem Schritt.
Jede Bank hat andere Vorgaben, andere Bewertungskriterien, kein Angebot gleicht also dem anderen. Und die Unterschiede können enorm sein. Diesen Umstand sollten Sie sich in jedem Fall zunutze machen.
Liegen nun verschiedene Angebote vor, so gilt es, diese eingehend zu prüfen. Das Studium des “Kleingedruckten“ ist unerlässlich und ich kann Ihnen nur dringend raten alle Angebote selber nochmals mit spitzem Stift durchzurechnen. Beziehen Sie aber immer die gesamte Laufzeit in Betracht! Oftmals erweist sich ein Angebot mit höheren Bearbeitungsgebühren als günstiger, weil der Aufschlag geringer ist.
Mehrere Angebote sind auch eine gute Basis zum Nachverhandeln.
9. Entscheidend ist das Gesamtpaket
Entscheidend ist das Gesamtpaket Ihrer Finanzierung, es reicht nicht die Kreditkonditionen zu betrachten oder gar nur den Aufschlag anzuschauen. Vergleichen Sie auch die Kosten für die Abwicklung der Treuhandschaft sowie die benötigten Versicherungsleistungen. Ein vermeintlich günstiges Finanzierungsangebot erweist sich unter Einbeziehung aller anfallenden Kosten oftmals nicht als das Beste.
Gerade Versicherungsleistungen werden von den Banken oft sehr teuer angeboten, weil sie ja nicht das Preis-/Leistungsverhältnis als Kriterium heranziehen, sondern das bankeigene Produkt anbieten müssen. Und speziell die Prämienunterschiede von Risikoversicherungen variieren beträchtlich.
Oft ist es notwendig den Wert der Immobilie, die finanziert werden soll, schätzen zu lassen. Auch hier gehen die einzelnen Bankinstitute sehr unterschiedlich vor. Manche nehmen die Schätzung am Schreibtisch anhand von Fotos und den bereitgestellten Daten vor, andere schicken einen Mitarbeiter zur Begehung. Die Bandbreite der Schätzkosten reicht laut einem Bericht der Arbeiterkammer von 109 bis 700 Euro.
Es lohnt sich auch die Kontoführungsgebühren genauer unter die Lupe zu nehmen, diese fallen oft sehr unterschiedlich aus und über die gesamte Laufzeit gerechnet kann auch hier ein ganz nettes Sümmchen zusammenkommen.
Und worüber sich der Käufer oftmals auch nicht bewusst ist: ihm obliegt es, sich den Treuhänder auszusuchen! D.h. auch bei der Wahl des Notars oder Rechtsanwalts kann man die Kosten im Auge behalten, und somit das Gesamtpaket optimieren.
Alles in allem gibt es an den Nebenkosten (Eintragungsgebühren, Bearbeitungsgebühren, Kontoführung, Notarkosten, Risikolebensversicherung) einiges zu beachten, manches ist verhandelbar, manches nicht.
Damit sind wir am Ende unseres Immobilienkauf-Überblicks angekommen. Natürlich können viele Dinge in diesem Rahmen nur angerissen werden. Mein Kollege Andreas Theiner und ich freuen uns in jedem Fall über Ihr Feedback und stehen für Fragen gerne zur Verfügung.